《宝鸡市住房公积金管理中心个人住房商业按揭贷款转住房公积金贷款操作细则》已正式发布，为了便于大家更好的理解“商转公”业务，现将政策解读如下：

1.什么是“商转公”？

“商转公”是住房公积金贷款置换商业银行个人住房贷款的简称。是指已办理商业银行个人住房贷款且具备住房公积金贷款资格的缴存人，在正常还款期间将商业贷款余额置换成住房公积金贷款。

2.为什么要实施“商转公”？

实施“商转公”主要是为减轻住房公积金缴存职工购房贷款偿还压力，解决其筹措过桥资金的困难，进一步扩大住房公积金贷款支持范围，体现住房公积金制度的优越性和公平性。

3.办理“商转公”能节省多少利息？

以商贷首套利率3.45%为例，公积金贷款首套5年以上利率为2.85%，选择等额本金还款方式，剩余贷款60万元、期限30年，“商转公”后，公积金贷款首月月供比商业贷款减少300元，30年节省54150.55元。

4.申请“商转公”需要符合哪些条件？

1.符合本中心住房公积金贷款的基本条件（①具有合法有效的身份证明；②连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上且仍正常缴存的；③有稳定的经济收入，个人信用良好，具备偿还贷款本息的能力；④离异办理公积金贷款的，离异时间须满6个月（含）以上的；⑤借款人及配偶信用情况符合公积金中心的规定；⑥首付款支付比例符合公积金中心的相关规定；⑦借款人及配偶无住房公积金贷款记录或有且仅有一次；⑧能以所购住房办理抵押登记）；

2.属于本中心缴存职工，且办理了个人住房商业按揭贷款尚未结清，借款人在异地缴存住房公积金的，不予办理；配偶在异地缴存的余额、基数、额度均不纳入计算；

3.该套个人商业按揭贷款住房已经取得《不动产权证书》，能以此套住房作为抵押物，且此套住房产权明晰，仅有原商业贷款银行设定的抵押权登记，不存在设定其他抵押事项、设定居住权、被查封、保全等权利受限的情况；

4.商转公贷款申请人须为原个人住房商业贷款的借款人或房屋共有产权人，以共有产权人申请的，其房屋共有产权人须为原个人住房商业贷款的借款人配偶；

5.原个人住房商业贷款存在共同借款人的，共同借款人须为借款人的配偶，但房屋所有权人单独所有，其父母在原商贷借款合同中作为共同借款人的，可选择自筹模式办理，其他情况不在受理范围。转为公积金贷款时，存在共同申请人的，共同申请人应为公积金贷款申请人配偶；

6.原个人住房商业贷款存在担保人的，将重新审核，借款人及配偶须共同满足住房公积金贷款条件，商转公贷款不设担保人；

7.对符合公积金贷款条件，开具了《商转公审批单》的，须在受理通知书开具3个月内办理公积金贷款，不再重复受理。

5.我市“商转公”目前有几种办理模式？

支持商转公贷款自筹模式和非自筹模式办理。

以自筹模式办理商转公贷款的申请人，贷款审批通过后，自筹资金结清原商业住房贷款，办理房屋公积金贷款抵押登记，公积金贷款发放至借款人指定账户。

以非自筹模式办理商转公贷款的申请人，经公积金中心审核，原商贷银行同意的，在原所购住房抵押登记不注销的基础上，办理住房公积金顺位抵押登记，公积金贷款发放至原商贷银行，用于一次性提前结清原个人商业住房贷款，随后注销原个人商业住房贷款抵押登记，仅保留住房公积金贷款抵押登记。

6.支持“商转公”非自筹模式的合作银行有？

支持非自筹模式的合作银行目前有：中行、农行、工行、建行、长安、邮储、兴业、中信、光大、恒丰。

7.“商转公”的贷款额度？

“商转公”可申请转住房公积金贷款额度按公积金中心现行住房公积金贷款额度计算方式计算且不得超过公积金贷款发放时的拟转贷余额（取万元以上整数）。比如，经公积金中心审核，申请人属于双职工缴存，最高可贷60万，但经核算公积金贷款发放时的拟转贷余额仅有55万，故“商转公”的贷款额度为55万。

8.“商转公”的贷款期限是否受原商贷期限限制？

贷款期限重新计算，不受原商贷期限的限制，但贷款期限不得超过房屋剩余使用年限。

最短不得低于1年，最长期限为30年。实际贷款期限不得超过借款人法定退休年龄后5年。

9.“商转公”办理所需材料有？

除借款人及配偶双方的居民身份证、婚姻状况证明、借款人及配偶《个人信用报告》等公共材料原件外，根据不同模式还应提供以下材料原件。

（一）自筹模式

1.原个人住房商业按揭贷款的《借款合同》《贷款抵押合同》、贷款凭证、《商品房买卖合同》或《存量房买卖合同》《不动产权证书》、购房发票（增值税普通发票）；

2.提前一次性还清商业银行剩余住房贷款证明及还款凭证或一次性还款流水；

3.《宝鸡市不动产登记信息查询证明》；

4.借款人的银行一类借记卡（中心受托银行可自选）。

（二）非自筹模式

1.原个人住房商业按揭贷款的《借款合同》《贷款抵押合同》、贷款凭证、《商品房买卖合同》或《存量房买卖合同》《不动产权证书》、购房发票（增值税普通发票）；

2.商业贷款银行盖章确认的个人近期6个月还款明细（不足6个月提供近期所有还款明细）并注明贷款余额；

3.《宝鸡市不动产登记信息查询证明》；

4.借款人的银行一类借记卡（与原商业个人住房贷款银行一致，适用受托银行随后公布）；

5.公积金中心要求提供的其他资料。

10.具体办理流程是什么？

（一）自筹模式

1.借款人及配偶携相关资料到各管理部申请，符合条件的，出具《商转公审批单》；

2.借款人到原商业银行办理住房贷款一次性结清手续；

3.借款人及配偶携前期审核通过的资料和一次性结清凭证等材料前往管理部办理；

4.管理部进行审批；

5.签订《住房公积金个人住房贷款借款暨担保合同》；

6.借款人办理房屋抵押登记；

7.借款人领取《不动产权证书》，管理部领取《不动产登记证明》（抵押权）后，依约发放贷款。

（二）非自筹模式

采用顺位抵押方式办理：

1.借款人持非自筹模式所需资料向公积金中心咨询商转公贷款政策，符合商转公贷款条件的，管理部出具《商转公审批单》一式两份，提供《个人住房商业贷款转住房公积金贷款三方协议》一式四份；

2.借款人向原个人住房商业贷款银行提出提前还清原商业贷款本息申请，原商业银行审核同意的，填写《商转公审批单》回单，《个人住房商业贷款转住房公积金贷款三方协议》并盖章确认；原个人住房商业贷款银行不同意非自筹模式的，可选择更换为自筹模式办理；

3.借款人持原商业银行盖章同意的《商转公审批单》《个人住房商业贷款转住房公积金贷款三方协议》、住房公积金非自筹模式所需资料原件和能足额结清个人住房商业贷款余额与公积金贷款差额的有效凭证（原商贷还款账户存款明细）到公积金管理部复核；

4.公积金管理部复核通过的，与借款人签订《住房公积金委托贷款个人购房借款（担保）合同》并随借款合同返还银行三方协议一份；不通过的，告知申请人及原商贷银行理由，并返还相关资料；

5.借款人持公积金贷款现房抵押资料、《个人住房商业贷款转住房公积金贷款三方协议》，到不动产登记部门申请办理不动产顺位抵押登记，公积金中心收妥《不动产登记证明》（顺位抵押）；

6.公积金中心按《个人住房商业贷款转住房公积金贷款三方协议》约定发放贷款，并通知原商贷银行当天将公积金贷款抵冲原商业贷款，完成商转公业务，借款人于次月开始履行公积金贷款还款义务；

7.原商业贷款结清成功，原贷款银行应在5个工作日（不含法定节假日）注销抵押权。选择线上办理的，完成后告知公积金中心；选择线下办理的，原贷款银行移交相关资料至公积金中心并告知借款人办理注销抵押权手续；或配合借款人撤销原商业贷款抵押，完成后告知公积金中心。原抵押权注销后，公积金中心前往不动产登记部门查询《抵押权登记信息》并归档。

当住房公积金贷款到账并同时抵冲银行商业性个人住房贷款不成功时，原商贷银行返还公积金贷款资金，公积金中心将该房产的顺位抵押撤销，恢复原商业贷款抵押，归还《不动产登记证明》。

11.异地缴存人可否申请“商转公”？

不可以。现阶段我市“商转公”业务仅支持本中心缴存人办理。

12.商业贷款的房子是夫妻共有，借款人未缴纳住房公积金，但配偶是宝鸡中心缴存职工，可以申请“商转公”吗？

可以申请。商转公贷款申请人须为原个人住房商业贷款的借款人或房屋共有产权人，以共有产权人申请的，其房屋共有产权人须为原个人住房商业贷款的借款人配偶。

13.办理商业贷款时，房屋所有权人单独所有，但由于属于新市民、青年人收入较低，商贷银行将父母作为商业贷款共同借款人的，是否可以办理商转公贷款？

可以，可选择自筹模式办理，其他情况不在受理范围。因原商业贷款余额需将全份额置换为公积金贷款，不能仅置换房屋所有权人借款份额，不置换共同借款份额。同时，公积金贷款的申请人应为公积金缴存职工且属于房屋所有权人或共有权人，存在共同申请人的，应为借款申请人配偶，故无法支持非自筹模式办理。

14. 原商业贷款存在担保人能否申请商转公业务？

可以，商转公贷款不设担保人，公积金中心将重新审核，借款人及配偶,共同满足住房公积金贷款条件即可办理。

15.办理“商转公”收取费用吗？

我中心所有住房公积金贷款业务包括“商转公”业务均不收取任何费用。请广大职工知悉，谨防上当受骗。